30 декабря 2012 г. принят Федеральный закон № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения, которого вступают в силу по истечении одного года со дня официального опубликования, т.е. в конце 2013 г..

В соответствии с Законом исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. При этом договор страхования должен быть заключен до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

К чему приведет закон о страховании ответственности застройщиков?

Судя по принятому закону, законодатель решил переложить решение социальных проблем, возникающих при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками, на страховое сообщество. Ведь проект этого закона предусматривал введение страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве только в рамках обществ взаимного страхования. И, на наш взгляд, это был более правильный путь. Взаимная ответственность вынудила бы застройщиков более добросовестно выполнять свои обязательства. Однако в утвержденном варианте появилась возможность страхования ответственности не только через общества взаимное страхование, но и используя обычные страховые компании.

Опуская проблемы, которые возникнут о страховщиков в связи с не очень корректным изложением условий страхования в законе, наличие страховой защиты позволит решить часть вопросов «обманутых дольщиков». Естественно, это будет только после вступления закона в силу и только в отношении договоров долевого участия, заключенных после этой даты. Нормы данного закона позволят защитить людей, которые не получат свои квартиры в результате банкротства застройщика. Ситуация, когда застройщик несвоевременно исполняет свои обязательства по передачи помещений дольщикам, но процедура банкротства не проводится, не подпадает под регулирование указанного закона. Хорошо это или плохо? С точки зрения дольщиков – плохо, т.к. их интересы в полном объеме оказались не защищены, с точки зрения страховщиков – хорошо, т.к. выплата страхового возмещения в случае неисполнения своих обязательств застройщиком по любому основанию привела бы к резкому намеренному увеличению случаев такого неисполнения. А так как умышленные действия застройщика доказать практически невозможно, если только не возбуждено уголовное дело о мошенничестве, то страховщики были бы вынуждены платить, платить и еще раз платить. В принятом виде закон пытается учесть интересы всех сторон, однако, вряд ли, позволит полностью решить проблемы, возникающие из-за недобросовестных фирм-застройщиков. К положительным моментам стоит отнести, что люди в случаи банкротства застройщика смогут получить назад часть вложенных денег, а к отрицательным – сроки их получения и размер сумм.

Процедура банкротства это длительная процедура, занимающая от одного года до двух-трех лет. А мы все понимаем, что деньги имеют свойство обесцениваться. Да и размер выплаты может не покрыть все затраты дольщика, т.к. законом предусмотрено, что страхование может осуществляться с установлением «минимальной страховой суммы».

Что это такое? Минимальная страховая сумма – цена договора участия в долевом строительстве, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилья в субъектах РФ, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.

Подводя итог, можно сказать, что на наш взгляд, принятие данного закона не сильно отразиться на количестве обманутых дольщиков. Добросовестные застройщики как выполняли свои обязательства перед людьми, вложившими деньги в строительство, так и будут их выполнять (по крайней мере, стремиться), а недобросовестные, соответственно, наоборот. Есть другая опасность, зная, что за ошибки фирм-застройщиков заплатит страховщик, люди будут еще менее осмотрительно выбирать, кому отдавать свои деньги.

Другой вопрос, который интересует всех: Как изменятся цены на новое жилье?

В связи с тем, что из предусмотренных законом вариантов защиты интересов дольщиков, страхование очевидно будет наименее затратным, то в большинстве случаев, скорее всего, будет использован именно вариант страхования коммерческими страховыми компаниями. Как показал опыт страхования ответственности членов саморегулируемых организаций в строительной сфере, введение страхования не повлекло за собой резкий рост цен на услуги строительных организаций. Думаю, что и в этом случае резкого и кардинального увеличения цены на жилье ожидать не стоит.